Överlåtelsebesiktning och köparens undersökningsplikt

Du har vunnit budgivningen och är glad i hågen för att du ska få ditt drömboende. Innan du firar bör du göra en överlåtelsebesiktning. Anlita en besiktningsman och gå igenom lägenheten eller huset för att hitta eventuella fel och brister.

Det finns något som kallas för köparens undersökningsplikt. Det innebär att det är upp till dig som köpare att göra en besiktning. Saker som hade kunnat upptäckas med en besiktning kan man inte i efterhand komma och kräva ersättning för.

Ansvaret för att redovisa kända fel och brister ligger hos säljaren men det vilar också ett ansvar på köparen att informera sig och undersöka bostaden. Ansvarens omfattning regleras i jordabalken.

Besiktningsprotokollet för lägenheter och hus ser lite olika ut. Vid husbesiktning är det så många fler delar att gå igenom. Många fel kan vara svåra att upptäcka för ett otränat öga. De allvarligaste bristerna är fukt, mögel och röta. De medför inte bara ekonomiska konsekvenser utan kan också orsaka ohälsa för den som bor i huset.

Besikta huset eller lägenheten - badrum, fuktskada

Besiktningsprotokollet

När man beställer en besiktning kan man köpa protokoll i lite olika omfattning. Om man köper ett äldre hus är det bra om man tar en utökad besiktning medan ett nytt hus kan det räcka med ett enklare besiktningsprotokoll. Den allra enklaste formen brukar kallas för grundlig okulär besiktning.

Besiktning görs av besiktningstekniker som kollar på allt som är synligt utanpå såväl som inne i huset eller lägenheten. Uppenbara brister noteras och riskområden för skador antecknas. Allt sammanfattas i ett dokument som du sen får ta del av. Det innehåller mycket information med beskrivningar, symboler och ibland även foton. Tillsammans med tekniker kan du gå igenom det på plats och syna fel och brister i bostaden.

Exempel på saker en besiktningsman gör är fuktmätning utanpå konstruktion, inga ingrepp görs om så inte önskas. Mycket av jobbet är okulär besiktning där man helt enkelt tittar med ögonen. De använder också näsan en hel del för att känna doft från mögel.

Saker som inte går att komma åt på ett enkelt sätt innefattas inte i besiktningen. Har huset en krypgrund utan inspektionslucka görs ingen besiktning där. Samma sak gäller för vind eller tak täckta med snö. Sådana saker brukar noteras i protokollet och en fördjupad besiktning rekommenderas.

Andra saker som också är undantagna från en vanlig besiktning är el-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer. Skorstenar och eldstäder kontrolleras inte heller precis som radonhalt, asbest och mätning av vattenkvalité. För alla dessa saker får man anlita fackman inom respektive område om man vill ha det kontrollerat före köpet.

Om säljaren redan gjort en besiktning

Det kan förekomma att säljaren redan har gjort en besiktning. Även då föreligger din undersökningsplikt och för att kunna yrka på reklamation och kräva eventuellt skadestånd måste du själv stå som avtalspart för besiktningsprotokollet.

Du kan köpa in dig på protokollet och begära ett intyg från besiktningsmannen om att du också är en part i avtalet. Det krävs för att du ska kunna kräva ersättning ifall att det dyker upp bristande saker som besiktningen borde ha visat på.

Både när du eller säljaren gjort besiktningen gäller att protokollet är tidsbegränsat. Man kan inte komma långt efter köpet och kräva ersättning. Det gäller att redan tidigt undersöka huset eller lägenheten och leta efter eventuella fel.

När säljaren är den som beställt besiktning är det vissa som känner en oro för att det finns partiskhet inblandad. Vi tror inte att det föreligger något sådant om det är kända, välrenommerade besiktningsmän som utfört besiktningen. Om du känner dig orolig kan du beställa en egen undersökning hos ett annat företag. Det är din rättighet som köpare.

Vad kostar en besiktning?

Priset på en husbesiktning kan variera mycket beroende på var i landet den utförs men också i vilken omfattning. Anticimex säljer tre olika nivåer på sina och där följer priset nivåklass. Inga priser finns angivna på hemsidan utan man får inhämta offert. Man kan på forum läsa att många får betala kring 8 – 10 000 kr för en normal husbesiktning.

Det kan kännas som mycket pengar eftersom man inte ens har köpt eller äger huset. Det som är viktigt då att tänka på är risken att du köper ett hus i behov av stora renoveringar utan att veta om det. Det kan röra sig om flera hundra tusen kronor i kostnader för ombyggnation och hade du och andra spekulanter vetat det hade era bud varit betydligt lägre.

Försäkring mot dolda fel

Det finns försäkringar för husköp som gäller mot dolda fel som inte finns med i besiktningsprotokollet. Svensk Fastighetsförmedling erbjuder en sådan och kallar den för Varudeklaration.

Den ger säljaren skydd och dig som köpare vilket lyfts fram som ett skydd mot ditt ansvar för osynliga fel. Försäkringen ger också skydd mot brister som besiktningsmannen borde ha upptäckt. Den är giltig i 10 år från tecknandet. Försäkringen är ett samarbete med Anticimex Försäkringar AB och vid eventuella försäkringsärenden är det till de man vänder sig och inte till säljaren.

Ett par exempel på fel som köpare fått ersättning för är

  • fuktskador på vinden
  • källarlukt i sovrum
  • skador på balkong
  • fasad
  • bristfällig dränering
  • takskada

Det här var exempel från en lista hos Svensk Fastighetsförmedling om dolda fel och ersättningar. Andra mäklare erbjuder också den här typen av dolda fel -försäkring. Du kan även teckna den själv genom Hemverket.

Ta in offerter på åtgärder enligt besiktningsprotokoll

Andra namn kan vara ”säljarförsäkring” eller ”överlåtelseförsäkring”. Många anser att det är säljaren som har största fördelen då man friskriver sig till stor del från framtida tvister.

Även som vid besiktningsprotokollet finns det vissa områden i bostaden som inte inkluderas. Läs noga igenom försäkringsvillkoren så att du har koll på det. Återigen är det el- och vatteninstallationer. Värmesystem och ventilation brukar också vara undantag. Hälsofarliga radon och asbest är tyvärr också med på listan oftast. Det finns många undantag och gör därför en egen bedömning om du behöver den eller inte.

Besiktning av bostadsrätter

Även vid överlåtelse av bostadsrätt är det bra att göra en besiktning av lägenheten. Det är många fler köpare av bostadsrätter som hoppar över besiktningen än det är för villor.

Det kan bli dyra extra kostnader om det finns fuktskador i badrum. En del vattenskador är synliga medan andra kan vara dolda. Det är i badrummet och i köket som det är vanligast.

Ställen att undersöka extra noga är under kyl, frys och diskmaskin. För badrummet är det bra att ta in uppgift om vem som renoverat. Är det kaklat ska det finnas en godkänd fuktspärr och gärna också ett våtrumsintyg.

Enkla test du kan göra själv är också att ha med en liten kula för att se hur lutningen är. Det ska luta mot golvbrunnen. Kolla även efter sprickor i handfat och toalettstol.

En del bostadsrättsföreningar har som rutin att besikta lägenheterna som säljs. Den besiktningen är dock endast till för föreningen och finns för att ägare av lägenheter har ett underhållsansvar.

Om du anlitar en besiktningsman är det bra att kontrollera firman i Svenska Byggingenjörers Riskförbund. Det säkerställer att de har erfarenhet och innehar en ansvarsförsäkring.

Var ute i god tid utifall att du efter besiktningen vill kunna ta in offerter på eventuella åtgärder. Om det är åtgärder som kostar väldigt mycket kanske du inte vill gå vidare och genomföra bostadsköpet.


Om besiktningen ser okej ut och du vill gå vidare med köpet är det dags för nästa steg – att skriva köpekontrakt.