Billigare bolån för lågt belånade och högt bemedlade

Ränteläget är idag rekordlågt och det påverkar såklart en av våra månatliga utgifter – boendekostnaden. Även om räntan är på minus måste vi bolånetagare betala ränta och idag ligger den kring 1,5-2% hos de största bankerna.

Att man kan spara en hel del pengar på att pruta ner räntan är det nog ingen som missat vid det här laget. Det basuneras ut som spartips från många olika håll. Sparekonomer, ekonomibloggare och kanske vid ett och annat fikabord.

Men hur billigt bolån kan man förhandla sig till idag?

Listränta är inte samma som snittränta

Går man in på en banks hemsida för att se aktuell bolåneränta får man läsa två olika räntor. Den ena är listräntan, utgångsräntan som banken har mot alla kunder. Det är historiskt den enda räntan som redovisats öppet men ganska nyligt ändrades reglerna. Idag måste banker redovisa vilken snittränta som ges.

Snitträntan är helt enkelt den ränta som snittet av alla bankens kunder får på sitt bolån. Hos alla banker ligger den en bit under listräntan. Det avspeglar alla de som tagit tag i saken och förhandlat ner sin bolåneränta.

Det finns olika sätt att göra det på. Dels kan man vända sig till sin nuvarande bank och fråga vad man behöver göra för att få lägre ränta. Ofta kommer det motbud om att du ska bli mer engagerad som kund. Med det menas att du ska göra fler affärer med de så att banken kan tjäna mer pengar på dig, på lång sikt och tjäna tillbaka de pengar de bjuder dig på.

Motaktioner som efterfrågas är att du till exempel öppnar ett privat pensionssparande, månadsspar eller flyttar över dina försäkringar till deras försäkringsbolag. Det kan också vara att du ska bli förmånskund och betala en avgift för att få tillgång till fler finansiella verktyg och funktioner.

Var och hur kan man få billigaste bolånet idag?

De traditionella storbankerna kan pressa ner den erbjudna räntan en hel del. Det är inte ovanligt att man kan få 0,4-0,6% i ränterabatt. Men där är det oftast stopp då banken vill ha bra marginaler på sin inlåning och utlåning. Banken i sin tur lånar ju upp pengar för att du ska kunna låna, men till en väldigt mycket lägre ränta. Det är på mellanskillnaden i upplånings- och utlåningsränta som de tjänar sina pengar.

Nischbankerna Avanza och Nordnet pressar priset

Vad vi lyckats hitta är det de nyare nischbankerna som erbjuder absolut billigast bolån. Till dessa hör till exempel nätbankerna Avanza och Nordnet. De kommer från trading- och börsvärlden och är mångas favorit när det gäller att handla med aktier och fonder.

De ligger i framkant när det gäller webbplattformar för just börshandel och som kund kan man handla på många olika börser i världen. Det finns också många olika typer av placeringar, från räntefonder och aktiefonder till rena aktier och derivat. Man kan också handla med så kallade börshandlade fonder  ETF-er.

Avanza kallar sitt bolån för Superbolånet och riktar sig mot Private Banking kunder. Nordnets bolån vänder sig också till den som är villig att samla olika typer av sparande hos de.

Bara för lågt belånade bostadsägare med bostäder värda över 2 milj kr

För att kunna ta del av erbjudandet måste man först och främst ha en bostad som är värd över 2 miljoner kronor. Det gäller hos både Avanza och Nordnet. Hos Avanza finns angivet att lånet maximalt får uppgå till 10 milj kr.

Max belåningsgrad 50%

Endast de som har låg belåning på sin bostad kvalificerar för lån. Med låg belåning har de satt en maxgräns på 50% belåningsgrad. Det betyder att lägsta nivå hos båda aktörerna är bostadslån på minst 1 miljon kronor. Hos Avanza finns då ett tak på bolån upp till 10 miljoner kr.

Det finns inte många nya bostadsköpare som ens kan drömma om att ligga i den här belåningsgraden. Eftersom värderingen dessutom är minst två miljoner rör det sig om kapitalinsatser på minst en miljon kronor.

De som varit inne ett tag i bostadsmarknaden och kanske sålt en lägenhet eller villa med rejält överskott kan kvalificera.

Bara för högt bemedlade som har minst 1 miljon kronor i sparkapital

 

Förutom kravet på maximal belåningsgrad ställs även krav på samlat sparkapital hos banken. Här är det lika olika mellan Avanza och Nordnet. Hos Avanza måste man ha minst 3 miljoner i samlade tillgångar. Just i skrivande stund är antalet bolånetagare begränsat och Avanzas kvot är redan fylld.

Nordnet ställer också krav på sparkapital men använder sig av en trappa. Första steget är för den som har ett samlat kapital om 1-2,5 miljoner kr. Då får man en bolåneränta på 1,19%. Kliver man upp ett kliv på trappan och samlar sparande om 2,5-5 milj kr får man ytterligare rabatt med 0,2 %-enheter. Som mest kan man få en superlåg ränta på 0,69%. Då krävs ett sparkapital om 10 miljoner kronor eller mer.

Vad kan räknas som sparkapital?

Samlat sparkapital från olika konton

Båda bankerna räknas på samma sätt. Med samlat sparkapital menas hela det totala engagemanget och är man flera medsökande får bådas tillgångar adderas ihop. Som sparkapital räknas värden på aktie- och fonddepåer, ISK och Kapitalförsäkringsdepåer. Har man till exempel öppnat ett barnsparande i form av kapitalförsäkring med barnet som förmånstagare kan det räknas in.

Man får också räkna in sparande i pensionsförsäkringar och företagskonton. Den som har eget företag kan alltså räkna in företagets avsatta kapital på i olika sparformer.

Vem tjänar bäst på superpressade bolåneräntor?

Bankerna har höga marginaler idag på bolån och tjänar ganska stora pengar. Att däremot pressa ner marginalen på det här sättet minskar såklart deras intjäning. Så varför gör de det?

Handel med värdepapper är något som banker också tjänar pengar på. Den som gör mycket transaktioner och köper/säljer aktier och fonder betalar courtage och fondavgifter. Där kan banker som Avanza och Nordnet tjäna tillbaka de ”förlorade” pengarna. Genom att attrahera personer och företagare med mycket sparmedel når de en målgrupp som ger de hög intjäning.

Kan låntagaren tjäna på det?

Kanske låter som en konstigt fråga eftersom det handlar om rabatt och det är väl alltid lönsamt, eller?

Tänk på alternativkostnaden

Att man sparar en summa i sänkta räntekostnader är givet. Däremot är det inte säkert att man tjänar bäst på att jaga denna ränterabatt. Det finns en alternativkostnad som vi vill flagga för.

Idag kan man låna som mest upp till 85% av en bostads värde. Även om man inte behöver det kan det finnas motiv att göra så. Den som eftersträvar så hög avkastning som möjligt på sina tillgångar kan förlora på att jaga superbolånen.

Bolån idag är historiskt billiga och en del säger att pengar nästan är gratis. Istället för att amortera ner sitt bolån till 50% kan kapitalet användas för att skapa en högre avkastning på annat håll, än vad den sänkta räntan ger i minskade kostnader. Det är den alternativkostnaden vi tycker är värd att tänka på.

Allt blir lättare med ett räkneexempel, så låt oss ta ett sådant och räkna på att överskott kapital investeras långsiktigt på börsen med en snittavkastning på 6% per år.

Exempel:
Du äger eller köper en bostad som värderas till 3,5 miljoner kronor. Du har 2 miljoner i tillgängligt sparkapital. De två scenarion vi tänker oss är att du 1) lägger 600 000 kr eller 2) 1,75 miljoner kontant och lånar resten.

I första fallet kommer du då ha ett bolån på 2,9 Mkr, vilket är en belåningsgrad på 83%. Du får en ränta från din bank på 1,5% och betalar därför årligen 43 500 kr.

I andra fallet har du ett bolån på 1,75 Mkr, vilket då är en belåning på 50%. Du får 1,19% i bolåneränta hos Nordnet och betalar årligen 20 825 kr.

Du sparar alltså 22 675 kr per år genom lägre räntekostnader.

Däremot är det 1 150 000 kr som du kan investera i scenario 1. Med en årlig avkastning på 6% får du första året 69 000 kr. Det är 46 325 kr mer i ökade tillgångar bara första året. Fortsätter man och räkna på åren som följer kommer ränta-på-ränta att ge svindlande stora skillnader.

Trygg boendeekonomi eller långsiktig investeringsekonomi

Vi vill inte säga att varken det ena eller andra alternativet är rätt för dig. Det gäller att utgå från sin egen läggning när det gäller ekonomi. En del vill kunna sitta tryggt och säkert och föredrar det framför en stor hög med lånade pengar i ryggsäcken. Då är definitivt de här superrabatterade bolånen attraktiva.

Den som däremot vill att varje krona ska jobba, både sparat kapital och lånat kapital, bör överväga att använda de billiga bolånekronorna till investeringar istället.

Vad väljer du?